Immobilier: le nouveau marché aux voleurs ?

Investissements De Robien: l'arnaque, suite et pas fin...

Georges C — Wed, 22 Mar 2006 19:37:00 GMT

L'investissement de Robien commence à faire des malheureux nous en parlions dans un précédent message. Le pire est malheureusement devant nous...:

"Investisseurs cherchent locataires solvables":

extrait: "Marc et Yvette J, 57 ans, résidant en région parisienne, ont acheté sur plan un appartement à Albi fin 2003 : « Pour diminuer nos impôts grâce au dispositif Robien et obtenir un complément de retraite. Mais l'agence ne trouve pas de locataire. On paye les mensualités que devait couvrir le loyer et on ne diminue toujours pas nos impôts ». Leur situation n'est pas isolée. "

Lire le suite à l'adresse suivante:

http://www.ladepeche.com/aff_art.asp?Ref=200603221318

A suivre...

Oups... j'allais oublier ce lien...: http://www.ladepeche.com/asp/forum/mail.asp?Ref=14555

De robien... quelle arnaque... No comment !

Georges

La carotte fiscale Robien fait le plein d'appartements vide...

Georges C — Tue, 21 Mar 2006 10:34:00 GMT

A lire ce jour dans Libération cet article sur les fameux de robien qui arrivent sur le marché... Comme prévu on construit beaucoup trop au regard des besoins réels en logement et le cauchemard ne fait que commencer. D'ores et déjà il est possible de prévoir que de nombreux ménages ayant réalisé ce genre d'investissements vont se retrouver sans locataire alors même que la banque qui leur a accordée le prêt viendra réclamer sans aucun état d'âme le loyer de l'argent que le ménage ne pourra plus rembouser. Certains risquent de passer des nuits blanches et d'y perdre quelques plumes.

Je vous invite à lire l'article disponible à l'adresse suivante:

http://www.liberation.fr/page.php?Article=368636

Le krach immobilier tant discuté est en marche. Oubliez les de robien... et l'investissement immobilier de façon générale. Il est grand temps que les choses rentre dans l'ordre. Et cet ordre doit passer par un krach. C'est malheureusement le prix à payer maintenant, un mal pour un bien en quelque sorte.

Georges

Le speech du gouverneur Donald L. Kohn

Georges C — Thu, 16 Mar 2006 21:30:49 GMT

Nous l'avons déjà remarqué dans ce blog, le concept de bulle spéculative et qui plus est de bulle immobilière est de plus en plus usité aujourd'hui dans nos médias traditionnels. Je ne crois pas cependant que le concept de bulle se soit encore diffusé suffisament dans la masse populaire, en tout cas certainement pas autant que les mythes diffusés pas les agents immobiliers ces dernières années. La vérité est cependant en train de s'imposer... par la force des choses et à contre courant de la duperie ambiante.

Le site internet de la Réserve Fédérale a diffusé le discours du gouverneur Donald L. Kohn tenu à Frankfort ce jour même. Parmis les thèmes abordés je vous le donne en mille...: la gestion des bulles spéculatives par les banques centrales.

Je vous invite à y jeter un coup d'oeil si l'anglais ne vous rebute pas trop:

http://www.federalreserve.gov/BoardDocs/speeches/2006/20060316/default.htm

Les propos suivants ont notament été repris dans certaines dépêches de presse ce jour:

" and if real estate prices begin to erode, homeowners should not expect to see all the gains of recent years preserved by monetary policy actions. Our actions will continue to be keyed to macroeconomic stability, not the stability of asset prices themselves. "

En d'autres termes, Monsieur Kohn prévient qu'il ne faudra pas compter sur la FED pour préserver les gains engrangés par la hausse de l'immobilier de ces dernières années... A bon entendeur...

Donald L. Khon

Revenons à nos préoccupations, plus terre à terre. Vous souhaitez vous loger aujourd'hui ? Négociez d'emblez - 30 à - 50 %... Sinon n'achetez pas, déménagez et trouver une location moins chère. Puis épargnez. Le processus d'éclatement de la bulle immobilière est en cours, pensez y. Et réfléchissez, prenez votre temps, rien ne presse.

Georges

La "bulle immobilière" dans la presse...

Georges C — Thu, 09 Mar 2006 20:17:52 GMT

Il y a tout juste 18 mois le simple fait d'évoquer la bulle immobilière dans une conversation suffisait à déclencher l'incompréhension générale, à vous faire passer pour un illuminé, un négatif ou souffrant de frustration aigüe... Les pigeons encore solvable se faisaient pigeonner engloutissant d'un coup de plume l'héritage de mémé ou de papa-maman... les agents immobilier se gaussaient des primo accédants au faible budget pendant que les banques enchaînaient les pigeons pour 20, 25 ou 30 ans...

A cette époque pourtant un petit groupe d'internaute avait tout compris... prédisant même pour certains d'entre eux ce qui allaient se jouer dans le traitement de la bulle immobilière par les médias, prédisant qu'un jour il traiteraient du krach immobilier pour en faire leur choux gras et faire du sensationnel... Même si nous n'en sommes pas encore là le vent tourne lentement mais sûrement... voici quelques articles de presse grand public parus hier et aujourd'hui:

"Une bulle immobilière mondiale" : http://challengestempsreel.nouvelobs.com/france/chall_21303.html

"Un krach est nécessaire": http://www.lexpress.fr/services/immobilier/dossier/immobilier/dossier.asp?ida=437231 (lire l'encadré de l'économiste Daniel Cohen)

Ou encore:

"Bulle immobilière: le krach menace": http://www.economiematin.com/article.php3?id_article=520

Au moment même où je tape sur mon clavier une pub du crédit agricole incite encore les primo accédants à s'endetter... Toutes cette pub pour rafler le fric de jeunes ménages qui ne comprennent rien est absolument scandaleux...

Bien sincèrement,

Georges

Au coeur de la folie financière...

Georges C — Sun, 05 Mar 2006 11:31:00 GMT

Un peu de lecture pour ce premier dimanche de mars 2006.

Vous avez certainement tous entendu parler de Mr Edouard Tétreau ou bien entre aperçu son livre à la Fnac... Si vous le pouvez lisez le. Ce livre vous ouvre les portes de la folie financière qui continue à sévir aujourd'hui plus que jamais. Ci dessous un cours extrait... Merci Mr Tétreau.

" Il a suffit de peu de choses: des taux d'intérêt trop faibles (faisant oublier la réalité de la charge financière des emprunts), une volatilité élevée des actions, des banquiers imprudents, un habillage idéologique et sémantique séduisant. Et la bulle fut.

Il faut ici se demander qui est sorti indemne de la bulle, et pourquoi. Je ne vois qu'un seul grand gagnant, finalement: les banques. Les banques commerciales se sont massivement enrichies pendant ces années de bulle financière. Elles n'ont jamais étét aussi riches et rentables qu'aujourd'hui. Elles n'ont pas cessé de prêter un argent à très faible coût, à des entreprises aux appétits et aux crédits illimités.

Aux entreprises uniquement ? Et les particuliers ? Sans nécéssairement prédire de krach immobilier imminent, il est séduisant d'appliquer ce raisonnement d'incitation au surrendettement des entreprises, au nom de la création de valeur, aux particuliers avec leurs biens immobiliers.

Ces dernières années, votre banquier n'a eu de cesse de vous le répéter: "Les taux d'intérêt sont historiquement bas. C'est le moment de s'endetter pour agrandir sa résidence principale, ou s'acheter une résidence secondaire, ou les deux." Et vous vous êtes endettés, fortement et sur le long terme. Certaines banques accordent aujourd'hui des remboursements étalés sur plus de trente ans ! Pourquoi pas un siècle, en anticipant sur l'allongement de l'espérance de vie de leurs clients ?

Or, cet afflux d'argent est venu se loger en masse sur une seule classe d'actifs: l'immobilier. Le mouvement s'est d'ailleurs accéléré après l'explosion de la bulle internet, la pierre apparaissant comme la seule valeur refuge. Le résultat ne s'est pas fait attendre: une inflation du prix de l'immobilier à couper le souffle. Les derniers chiffres disponibles sur le marché français sont assez étonnants: alors que le pouvoir d'achat des Français stagne depuis quelques années, que les prix de l'essence, du gaz, de l'électricité sont annoncés en forte hausse, et que la croissance économique donne des signes d'essoufflement, les prix de l'immobilier défient les lois de la gravité, ayant augmenté de 48 % de puis 2002 et de 88 % depuis 1998 - Source: Fnaim - prix de l'immobilier ancien.

Certes, un logement est plus utile qu'un portail internet qui ne verra jamais le jour. Il demeure que la flambée des prix y est tout à fait comparable.

Après tout pourquoi pas ? Tout le monde est gagnant dans cette inflation-là (à l'exception près des primos accédants Mr Tétreau...). Les particuliers voient la valeur de leur bien augmenter, quelles que soient les difficultés économiques du moment (chômage, crises internationales, déficits budgétaires massifs, concurrence des économies asiatiques, délocalisations...). Les banques récupèrent chaque mois les mensualités des particuliers. Et les professionnels de l'immobilier, vendeurs, notaires, experts, géomètres... font fortune à vitesse grand V. De quoi se plaint on ?

Il faut aujourd'hui débourser en moyenne 3,9 années de salaires pour s'offrir un logement, contre 2,9 années il y a 10 ans (source: Fnaim).

"Pourvu que ça dure", comme disait la maman de Napoléon. Que se passe t'il quand l'argent ne rentre plus ? Le jour où la conjoncture devient vraiment plus difficile ? le jour où l'on perd son emploi, ce qui, en France, est une probabilité tangible et mesurable: plus d'un actif sur dix est actuellement au chômage.

Ce jour là, une fois encore, les seuls agents économiques à sortir indemnes voire renforcés de la crise, ce sont... les banques, qui récupéreront l'actif que vous ne serez plus en mesure de rembourser.

On devrait tous être banquiers. Voilà une des leçons possibles de la bulle internet d'hier. Et de la bulle immobilière d'aujourd'hui."

Edouard Tétreau

Allé bon dimanche à toutes et à tous... et n'oubliez pas... le marché immobilier aujourd'hui est de venu le nouveau marché aux voleurs...

Georges

Dans ma boîte aux lettres ce matin...

Georges C — Sat, 04 Mar 2006 14:44:00 GMT

Dans ma boîte aux lettres ce matin trois enveloppes... une du Crédit Agricole et quelques autres publicités... Je vous livre ci dessous en italique les quelques lignes du courier du Crédit Agricole. Je trouve ce genre de tract absolument irresponsable de la part des institutions bancaires. Les banques n'ont elles pas un devoir de conseils envers leurs clients ? N'ont elles pas le devoir d'informer des risques liés à tout investissement quel qu'il soit ? Il n'y a plus que l'innovation des services financiers proposés par les banques qui peuvent ralentir le krach immobilier en cours. Mais jusqu'où ira la désinformation et la chasse aux pigeons ? Il n'y a plus de primo accédants suffisament solvables pour ce permettre d'acheter un logement correct à ces niveaux de prix. Sans l'aide de papa, maman ou de l'héritage d'un grand parent... il est impossible à la plupart des jeunes ménages de se loger dignement sans en prendre pour 25 ou 30 ans... Il y a peu de celà la Banque de France annonçait que les prix de l'immobilier en France sont surrévalués de 30% et que les futurs acquéreurs se devaient de refuser les prix trop élevés... (voir les messages précédent postés sur ce blog). Il est évident que cette estimation de la surévaluation de l'immobilier est bien en deçà de la vérité et du bon sens...

Les prix sont clairement surrévalués de 60%. Dans les années à venir, les prix de l'immobilier vont s'effondrer et investir dans la pierre aujourd'hui c'est investir dans du vent, se ruiner pour certains. Vous souhaitez perdre 50 000 € ??? Eh bien rien de plus facile, achetez un studio pourri sur Paris à 100 000 €... et je ne compte pas la dedans les intérêts que vous allez payer à votre banque sur de nombreuses années ni même les frais divers associés à l'achat et à l'entretien de votre super investissement... Je vous laisse donc lire cette publicité reçu ce matin au courier... Au fait vous savez quoi ??? Les banques font exactement l'inverse de ce qu'elles demandent à leurs clients.... elles vendent... et vous prennent pour des pigeons:

"Madame, Monsieur,

Devenir propriétaire, vous y pensez peut être et vous avez raison, car les taux des prêts à l'habitat sont vraiment très bas. Sans compter que les aides en faveur de l'accession à la propriété ont été élargies...

Il n'est jamais trop tôt pour investir, afin de se constituer un capital. Même si vous de disposez pas ou peu d'apport personnel, avec les Prêts 1er achat du CA, votre projet peut être financé jusqu'à 100% (hors frais de notaire et de garanties).

De plus, le CA vous accompagne avec des solutions souples et rassurantes... vous pouvez augmenter au diminuer vos mensualités jusqu'à 30%....etc etc etc..."

SCANDALEUX !

N'achetez pas d'immobilier en ce moment. Si vous louez, déménagez et trouver un loyer moins cher, les prix baissent depuis au moins 18 mois. Et surtout négociez à la baisse quoi qu'il arrive. Epargnez et diversifiez vos investissements qui vous rapporteront de vraies plus values. Et puis pour celles et ceux qui souhaitent se mettre à la finance... je vous invite à jeter un coup d'oeil la dessus:

http://www.vernimmen.net

Au fait, Marie Phoenix a récemment fait paraître une interview de Jeanne Moreau sur le blog finance, histoire de ne pas oublier la spéculation à outrance sans pitiée aucune qui sévit depuis quelques années déjà...

Lien: http://www.leblogfinance.com/2006/03/bonjour_jeannne.html

Merci Mlle Phoenix.

Georges.

Tour de vis contre phénomène extra normal...

Georges C — Wed, 22 Feb 2006 11:10:00 GMT

On apprends ce matin que le président de la Banque Centrale Européenne Jean Claude Trichet craint les bulles spéculative dans l'immobilier... Il évoque même une "situation anormale" dans certains pays... Tiens donc !

La bulle immobilière... un phénomène extra normal ?

"Le président de la Banque centrale européenne (BCE), Jean-Claude Trichet (France), a conforté lundi les attentes d'un nouveau tour de vis monétaire début mars..." Lire la suite : http://www.tageblatt.lu/edition/article.asp?ArticleId=46241

Jean Claude Trichet

Comment la presse va t'elle relayer l'information cette fois encore ? Va t'elle une fois de plus manquer à son devoir ? vous me direz pourquoi en serait il autrement... Pourquoi le journal télévisé de TF1 n'a t'il pas fait echos de l'annonce de Christian Noyer comme quoi l'immobilier était surévalué d'au moins 30 % en France ? Pourquoi la simple expression de "bulle immobilière" est elle bannie du vocabulaire de Ppda ou de Claire Chazal ?... La réponse est pourtant tellement évidente...

Mais peu importe après tout. L'important ici bas est d'avoir compris que ce marché de l'immobilier est un piège à con que le primo accédant doit éviter à tout prix. N'achetez surtout pas d'immobilier en ce moment car ça n'a jamais autant senti le roussis...

Le marché immobilier est un marché de dupes.

Georges

Message de la banque de France !

Georges C — Wed, 15 Feb 2006 20:57:00 GMT

Après avoir annoncé que l'immobilier était surévalué de 30% (voir message posté dans ce blog le 13 février 2006) "la Banque de France souhaite mener une action d'information du public afin qu'il refuse des prix trop élevés ! "

C'est pas moi qui le dit !... Remarquez il est grand temps de se réveiller... Mais quand même le vent a tourné depuis quelques mois...:

http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/200071372.htm

La Banque de France bientôt sponsor de La Bulle Immobilière ???

Bonne soirée et n'oubliez pas d'apprendre ce langage à la mode:

langage_tendance.wav

Flash back I... ne sentez vous rien venir...?

Georges C — Wed, 15 Feb 2006 10:51:00 GMT

Hello hello ! je vous propose un peu de lecture aujourd'hui, un article du Monde de 1991 que j'avais posté à l'époque sur un forum. Espérons qu'il permettra à certains souffrant d'amnésie de recouvrer la mémoire... ou tout simplement du bon sens. J'aime bien la partie: "Jamais les murs de la capitale n'ont autant parlé d'immobilier qu'en ces jours de rentrée. Signe que quelque chose a changé sur ce marché, qui baignait depuis trois ou quatre ans dans une douce euphorie. Tout est fait pour attirer le chaland."
Je ne peux m'empêcher de faire l'analogie avec toutes ces pub faites autour de l'immobilier en ce moment... c'est vraiment qu'ils doivent être dans la mouise jusqu'au cou...
J'aime beaucoup aussi la remarque du journaliste sur le terme de "pause" ou de "coup d'arrêt de la hausse" employé par les "professionnel de l'immo"... Ca ne vous rappele rien ????
Vous allez aimer également les propos de jean jacques piete qui voyait à l'époque "un ralentissement des ventes dans le neuf parisien mais sans baisse des prix"... J'aime aussi beaucoup l'expression "propriétaire de dettes"... pas vous ?

On connait la suite !!!

Bonne lecture !

Gonflement des stocks, allongement des délais de vente, baisse des prix La crise de l'immobilier parisien semble s'aggraver
Le Monde, Quotidien, Sec. Economie, Issue. 2, p 22 09-11-1991
By VAYSSE F

Succédant à l'euphorie de ces dernières années, un brusque vent de pessimisme souffle sur l'immobilier parisien : le nombre des transactions diminue alors que les délais de vente s'allongent, les stocks gonflent... Pour la première fois depuis longtemps, les notaires font état de prix " étales " au premier semestre de cette année.

" Vous cherchez un logement ? composez le ... ", 3615 code XXXX..., " A vendre, beau 3 pièces standing ", le " réflexe logement " ... Jamais les murs de la capitale n'ont autant parlé d'immobilier qu'en ces jours de rentrée. Signe que quelque chose a changé sur ce marché, qui baignait depuis trois ou quatre ans dans une douce euphorie. Tout est fait pour attirer le chaland. Et, preuve supplémentaire du malaise, l'un des promoteurs les plus en vue de la place, Kaufman et Broad, part en guerre contre le crédit immobilier cher, proposant 9,65 % sur tous ses programmes en cours.

Cette initiative est un pavé dans la mare des professionnels de l'immobilier et des banques... mais aussi du gouvernement : depuis des mois, le ministre de l'économie n'appelle-t-il pas de ses voeux une baisse des taux et Bercy ne risque-t-il pas de faire approuver un budget " taille de guêpe " pour le logement ?

Kaufman et Broad dit aujourd'hui tout haut ce que nombre de professionnels n'osent pas avouer clairement, effrayés à l'idée d'enclencher une psychose à la baisse des prix : " Le marché immobilier parisien (...) marque depuis quelques mois une pause. " Les professionnels évitent de prononcer le mot tabou de " crise ". Mais tous reconnaissent que l'on traverse une période d' " attentisme " et que la rentrée sera décisive.

Premier signe tangible de changement : dans Paris intra-muros, le chiffre d'affaires des agents immobiliers a baissé au premier trimestre de 50 % environ par rapport aux trois premiers mois de 1990 qui étaient encore exceptionnels. Au premier semestre, il n'atteint que 70 % à 75 % de celui de l'année précédente. Selon M. Jacques Laporte, président adjoint de la FNAIM, ce retrait est dû surtout à un recul du nombre de transactions, l'effet prix étant plus limité. Une analyse que confirment les notaires : au premier semestre, leurs chiffres provisoires montrent une baisse de 30 % du nombre de mutations d'appartements par rapport à la même moitié de 1990.

A Paris, il faut plus de temps pour vendre son appartement : 6 mois en moyenne (à condition d'être au prix du marché) selon les notaires. Conséquence : le stock de disponibles est trois à quatre fois plus gros que lors de la période euphorique. Conclure à une baisse des prix des logements vendus à Paris est pourtant un peu rapide, même s'il ne fait pas de doute qu'un coup d'arrêt est donné à la hausse très forte (20 % l'an) de ces dernières années.

Avant toute chose, il faut distinguer entre le neuf et l'ancien. Ainsi, pour M. Jean-Jacques Piette, président du Comptoir des entrepreneurs, on assiste, certes, à un ralentissement des ventes dans le neuf parisien mais sans baisse des prix. Si l'on en croit les pessimistes, les délais de commercialisation des programmes se sont allongés de quatre à cinq
mois. Au Comptoir, on constate plutôt deux mois.

" Propriétaire de dettes "
M. Henri Heugas-Darraspen, chargé d'études à l'observatoire foncier immobilier du Crédit foncier, fait état d'une baisse de 59 % du nombre de commercialisations de logements neufs au premier trimestre 1991 par rapport aux excellents trois premiers mois de l'année précédente. Cette tendance s'est confirmée au deuxième trimestre (- 40 %), plaçant le rythme annuel à 1 300 logements contre 1 900 en 1990 et 3 000 en 1989. Le prix de vente moyen du neuf était de 32 000 francs le mètre carré en mars 1991 contre 33 000 francs en septembre 1990. Le stock disponible par rapport au deuxième trimestre 1990 a augmenté de 50 %, pour atteindre dix-huit mois de vente. Pendant les beaux jours, il était de moins de deux trimestres.

La conjoncture étant moins bonne, on retrouve dans le neuf les rabais de fin de programme sur les appartements mal situés qui avaient disparus pendant la période euphorique. Ces décotes réapparaissent aussi entre le neuf et l'ancien, d'une part, et au sein du logement ancien, d'autre part. Car, comme le note M. Massot, responsable des études sur l'habitat à l'Institut d'aménagement et d'urbanisme de la région d'Ile-de-France, " le neuf, à Paris, c'est infime ".

Ainsi, le différentiel entre l'ancien de belle qualité et le neuf qui avait disparu - le second tirant vers le haut les prix du premier - réapparaît, sans que l'on retrouve encore les 20 % traditionnels. Ainsi, selon le patron du Comptoir des entrepreneurs, la baisse de ces beaux logements anciens n'est encore que de 12 %. " Si cela dépasse les 20 %,
on pourra dire qu'il y a crise ", affirme-t-il.

Peut-être faut-il même nuancer encore plus : selon les notaires, les biens exceptionnels - par leur qualité ou leur emplacement - réservés aux " happy few " (ils ne représentent que 3 % à 5 % du marché) n'ont pas souffert et enregistraient encore au premier semestre une " petite hausse " par rapport à l'année précédente. En revanche, ils parlent de " pause des prix " dans les logements de bonne qualité. Les agents immobiliers font exactement le même constat : M. Laporte, pour la FNAIM, met l'accent sur l'existence de " micro-marchés " dans l'ancien. " Certains prix sont à peu près identiques, d'autres ont baissé de 15 % à 20 %. En fait, le marché est devenu plus sélectif ", explique-t-il. " Il y a un an et demi, n'importe qui vendait n'importe quoi à n'importe quel prix. Maintenant les acheteurs prennent le temps de réfléchir ", explique-t-il. Cet attentisme des acheteurs s'explique par une série de raisons.

D'abord, puisque les stocks ont gonflé, les postulants peuvent comparer les offres qui leur sont faites et réintroduire des éléments d'environnement (orientation, transports en commun, commerces...) dans leur décision.

Le niveau moyen des prix, ensuite, est dissuasif pour toute une tranche de population. " Les prix ont augmenté de 20 % à 25 % par an, ce qui correspond à un doublement en quatre ans. Ce n'était pas supportable. La solvabilité des acquéreurs ne suivant pas, on finit par être dans un marché interdit aux primo-accédants ", note M. Laporte. Sont aussi exclues de Paris les familles qui vont en banlieue dès qu'un enfant paraît.

Troisième frein à l'achat : les taux d'intérêt. " Vous êtes propriétaire de quoi ? Propriétaire de dettes ", s'exclame un professionnel traduisant le désenchantement de certains accédants qui, non seulement ne peuvent emprunter davantage, mais doivent, en plus, acquitter des intérêts réels énormes. Pourtant, les taux élevés peuvent jouer en faveur des acheteurs. Car, face à eux, on trouve des vendeurs, également immobiles, et également endettés.

C'est le cas de particuliers qui, ayant anticipé une cession rapide de leur bien, ont déjà acheté un autre logement : soit ils doivent se résoudre à brader, soit ils doivent payer un (très onéreux)crédit-relais, soit ils perdent leur apport personnel... Selon M. Heugas-Darraspen, on voit d'ailleurs apparaître sur le marché une nouvelle race de professionnels qui - pariant sur une hausse à long terme des prix -se sont fait une spécialité de racheter, avec une confortable décote, les biens de ce type de propriétaires. Mais les promoteurs et, surtout, les marchands de biens - qui " tenaient le marché " lors du boom - font aussi les frais de l'attentisme.

Ces derniers s'étaient fait une spécialité du rachat d'immeubles entiers à des propriétaires désirant vendre parce qu'ils étaient incapables de régler des frais de succession ou des gros travaux. Après avoir incité les locataires-occupants à partir - avec des méthodes parfois peu reluisantes - ils revendaient les appartements deux fois, voire deux fois et demi plus cher, contribuant à la réduction du parc locatif privé parisien et à l'envolée des prix (d'autant qu'il se revendaient couramment les immeubles les uns aux autres). Ainsi, selon M. Massot, alors que le prix du mètre carré doublait, celui des immeubles triplait. Mais la plupart des marchands de biens finançaient à 80 %, voire 90 % (ou plus), ces opérations. Aujourd'hui, certains se sont fait piéger : "Nous sommes persuadés que plusieurs centaines d'immeubles sont " plantés
" : des marchands de biens les ont achetés trop cher et s'ils les vendent par appartements, les prix seront trop élevés par rapport au marché ", assure M. Massot. Pourront-ils supporter durablement le gel des transactions ?

Tous les professionnels interrogés assurent que les vendeurs, à la veille des congés d'été, ne baissaient pas leurs prix, attendant de voir comment les choses tournaient à la rentrée. Plus nuancé, M. Massot pense que " des vendeurs qui avaient affiché des prix sont obligés de baisser " leurs prétentions.

Tout dépend, en réalité, de l'attitude des banques. Soit elles continueront à financer les marchands de biens (encaissant au passage des agios intéressants), et ils pourront attendre des jours meilleurs. Soit, estimant que la plus basse perte est de terminer l'opération, elles les pousseront à vendre (au risque d'alimenter la baisse des prix du marché et de mettre en difficultés d'autres clients). Soit elles préféreront ne pas avouer qu'elles ont financé imprudemment des professionnels peu solides et elles feront racheter le bien par une de leurs filiales, quitte à le surpayer.

Prudence accrue
Bien sûr, chaque banque a une réponse adaptée à chaque cas, mais il semble que la première attitude domine encore. Toujours est-il qu'elles ont toutes augmenté leurs provisions pour risques immobiliers, comme d'ailleurs elles font preuve d'une prudence accrue dans la distribution de crédits. Comment les choses vont-elles tourner ? Même si, ponctuellement, un acheteur avisé dénichera des affaires, sur le fond, M. Massot est catégorique : " On ne trouvera pas à Paris des
propriétaires ayant acheté à 3 millions contraints de vendre à 2 millions, choses que l'on a vues à Londres ou à New-York ". D'abord parce que, géographiquement, ces trois villes sont très différentes, Paris étant limitée géographiquement. Ensuite, parce que, en l'absence d'une réelle politique d'aménagement du territoire, la capitale réunit toutes les commodités (scolaires, loisirs, travail, transports...) et risque fort de rester très courtisée.

Aussi, derrière ce qu'il considère comme une " crise conjoncturelle de mévente ", M. Claude Taffin de l'INSEE redoute-t-il une crise, structurelle et plus sérieuse à Paris, due à la combinaison des trois facteurs : les prix trop élevés, un nombre de logements neufs systématiquement insuffisant, la réduction du parc locatif privé et le gel des mouvements sur le locatif social.

De la sous estimation de la surestimation de l'immobilier...

Georges C — Mon, 13 Feb 2006 21:40:00 GMT

Il y a peu de celà le directeur du journal de Particulier à Particulier prédisait une chute de l'immobilier de l'ordre de 30 à 40 % dans les 4 à 5 années à venir : http://www.culturefemme.com/actualites/detail.php?id=1346. Tout le monde s'en souvient et autant dire que celà n'a pas fait très plaisir à la plupart des professionnels de l'immobilier mais la n'est pas la question.

En ce début d'année Jean Pierre Petit, Exane BNP Paribas, déclarait lors d'un interview qu'en achetant un bien immobilier aujourd'hui sa valeur nette réelle pourrait être de seulement 50 à 60 % de sa valeur nominale actuelle à échéance 10 ans...: http://www.lesechos.fr/patrimoine/sicav/200069362.htm

Tout récement, Christian Noyer, gouverneur de la Banque de France et membre du Conseil des gouverneurs de la Banque centrale Européenne estime que les prix sont surévalués de 30 % en France tout en souhaitant vouloir éviter un "crash" immobilier: http://www.agefi-quotidien.com/agefi/pdf/default.asp?p=20060210. Le dilemme de Christain Noyer était d'annoncer un chiffre permettant d'expliquer les actions à venir de la BCE (notament la hausse des taux d'intérêt) tout en évitant la panique du troupeau... Et cette dernière remarque prends tout son sens dans la sous estimation de la surévaluation de l'immobilier... bah oui s'il avouait directement que les prix de l'immobilier en France sont surévalués de 60 %, l'annonce elle même précipiterait le crash tant redouté.

Selon les dernières estimations de l'indicateur de la rédaction du journal Les Echos le prix moyen du mètre carré sur Paris aurait plongé de 15 % en un petit mois... http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/200070650.htm , alors quand certains économistes prédisent un crash de 50 % sur quelques années il n'y a qu'un mot d'ordre: sauve qui peut ! Au fait, un crash de 50 % signifie un prix au mètre carré parisien d'environ 2400 €...

Alors le marché immobilier aujourd'hui... nouveau marché aux voleurs ?